화서 주공 3단지, 4단지 임장 | 화서 주공 아파트 | 화서역 아파트 임장 | 화서역 신분당선

 

 

이번 포스팅에서 소개드릴 아파트는 신분당선 연장의 호재를 가득 담고있는 화서역 바로 앞에 위치한 화서주공3단지, 화서주공4단지 아파트 입니다!

 

신분당선 연장 전까지는 크게 주목을 받지 못하고 있다가 신분당선 연장 확정 발표가 난 이후부터 가격이 계속 상승하고 있는 아파트입니다. 현재 아파트 외관에 깔끔하게 페인트칠까지 완료된 상태라 겉에서 보기에도 깔끔해 보인다는 느낌을 받았습니다.

 

 

화서주공3단지,4단지 임장일지

 

 

화서 주공 3단지, 주공 4단지 아파트 분석

 

화서주공3단지아파트

 

상세 주소 : 경기도 수원시 팔달구 덕영대로697번길 47
준공 년도 : 1997.04
타입 : 104㎡, 109㎡
배정 학교 : 숙지초등학교(도보 12분)
총 세대 수 : 582 세대
주차공간 : 619대(세대당 1.06대)
복도식/계단식 : 계단식
용적률 : 236%
건폐율 : 20%
지하주차장 여부 : O
지하주차장 연결 방식 : 외부 계단 이용

 

 

화서주공3단지 아파트는 스타필드 바로 맞은편에 위치해있는 아파트 단지입니다. 총 세대 수는 582세대로 적당히 규모가 있는 편이며 평형도 모두 국민평형인 84㎡ 로 구성되어 있어 선호도가 높은 편입니다.

 

 

 

화서주공4단지아파트

 

상세 주소 : 경기도 수원시 팔달구 덕영대로697번길 48
준공 년도 : 1997.05
타입 : 73㎡, 80B㎡, 81A㎡
배정 학교 : 숙지초등학교(도보 6분)
총 세대 수 : 1314 세대
주차공간 : 1369대(세대당 1.04대)
복도식/계단식 : 복도식(408,410동), 계단식(그 외)
용적률 : 219%
건폐율 : 16%
지하주차장 여부 : O
지하주차장 연결 방식 : 외부 계단 이용

 

화서주공4단지 아파트는 화서주공3단지 아파트 옆에 위치한 단지입니다. 총 세대수는 1314세대로 대규모 단지이며 모든 평형이 전용 49㎡, 59㎡ 로 구성된 아파트 입니다. 아파트 단지 바로 옆에 숙지초등학교, 숙지중학교, 숙지고등학교가 모두 위치해있어 초중고품아 라고 볼 수 있습니다.

 

 

3년 매매가 추이

 

화서주공3단지 3년 매매가 추이

 

화서주공3단지의 경우 3년 전인 2019년 8월에 약 4.6억에 거래되었지만 2021년 10월 최고가 8.9억을 찍은 상태입니다. 가장 마지막 거래는 7.5억이지만 최고가 거래와 약 한 달 차이인 것으로 보아 지인간 거래거나 증여 등으로 예상됩니다. 호가는 8.5 ~ 9억으로 구성되어있으며 전세는 약 3.5 ~ 4억 선에 구성되어 있습니다. 

 

 

 

화서주공4단지 매매가 추이

 

 

화서주공4단지 아파트의 경우 2019년 6월 평균 3.4억에 거래되었지만 2021년 9월 최고가 6.9억을 찍은 뒤 2022년에는 6.3억, 6.6 억에 실거래 신고가 되어있습니다. 화서주공3단지와 차이가 나는 이유는 신분당선 개통 시 출입구가 스타필드 쪽 대로변으로 구성될 예정이라 아무래도 바로 앞인 화서주공4단지와는 조금 가격 차이가 있는 것으로 보입니다.

 

 

주변 지하철역

 

1호선 화서역까지 거리

 

 

두 아파트 모두 현재 화서역 1호선까지 도보 약 5분 거리에 위치해있어 도보로 쉽게 이동이 가능하고, 아파트 단지를 통해 이동할 수 있기 때문에 위험하지 않게 이동할 수 있어 보였습니다. 화서역 1호선에서 1정거장만 이동하면 수원역이고, 수원역에서 GTX-C 노선도 이용 가능합니다. 추후 신분당선 화서역이 개통될 경우 더블역세권을 형성하게 됩니다. 

 

 

주차 공간

 

주차 공간은 두 아파트 모두 세대당 1.06, 1.04 대로 조금 부족한 편입니다. 실제로 임장을 가보면 지상주차장에 차들이 가득 차있고 이중주차된 차들도 종종 보였습니다. 아파트 단지 내 차단기가 없어서 외부 차량들도 주차를 할 수 있는 것 같았습니다.

 

 

 

 

호재

 

화서주공3단지, 화서주공4단지 아파트의 가장 큰 호재는 신분당선 호매실 연장과 스타필드 호재 입니다.

 

신분당선이 현재 광교역까지만 개통되어 있지만 광교중앙역 -> 월드컵경기장 -> 수성중 사거리 -> 화서 -> 호매실 로 연장이 확정되면서 강남역까지 1시간 내로 이동이 가능해지게 됩니다. 신분당선은 중요한 거점들을 대부분 거쳐가기 때문에 현존하는 지하철 라인 중에서 베스트라고 볼 수 있습니다.

 

신분당선 연장 초기 계획 단계에서는 1호선 화서역 바로 아래에 신분당선 화서역 정거장(SB08)을 만들어 환승 거리를 최소화 하려고 했지만 화서 지하차도와 경합을 피하고 경부선 안정성 및 공사비 증가를 고려해 정거장 위치를 화서역 앞 환승주차장으로 변경했습니다. 

 

 

이로 인해 화서주공3단지 아파트 바로 앞쪽에 신분당선 출구가 생기면 화서주공3단지 아파트는 초역세권이 될 것으로 예상되고, 4단지의 경우 도보로 5분 내에 역까지 이동이 가능할 것으로 예상됩니다.

 

 

신분당선 호매실 연장 예비타당성조사보고서 

 

출처 : 신분당선연장 예비타당성조사보고서

KDI 한국개발연구원 - KDI 연구 - 상세보기 : 신분당선 광교~호매실 건설사업

 

 

학군

 

화서역 근처 학군

 

화서주공4단지 아파트 바로 아래에 초중고 학교가 모두 위치해있기 때문에 학교까지의 거리는 매우 가까운 편입니다. 화서주공3단지, 화서주공4단지 아파트의 경우 화서동에 위치하고있지만, 정자동에 91개의 큰 학원가가 형성되어있어 이 학원가를 같이 이용할 것으로 예상됩니다.

 

 

주변 일자리

 

수원에 위치한 만큼 삼성전자의 영향을 받을 것으로 보이고, 위쪽으로는 SKC 공장이 있어서 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 

 

 

로얄동, 로얄층(개인 기준)

 

화서주공3단지 로얄동

 

화서주공3단지 아파트
308동 중층 이상

 

화서주공3단지 아파트의 경우 신분당선역에 가장 가까운 308 동이 로얄동이 될 가능성이 높아보입니다. 또한 바로 길만 건너면 스타필드로 이동이 가능하기 때문에 스타필드까지 슬세권이 될 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

 

 

화서주공4단지 로얄동

 

화서주공4단지 아파트
402동 중층 이상

 

화서주공4단지는 신분당선 역까지 도보로 5~7분정도 소요되는 것은 비슷하지만 동간 거리가 화서주공3단지 보다 좁은 편이라 답답할 수 있습니다.

 

402, 403, 411, 412, 413 동의 경우 앞에 학교가 위치해있어 시야를 방해하지 않아 뻥 뚫린 뷰를 가져갈 수 있습니다. 그 중에서도 402동이 그나마 간섭도 가장 적고 역과도 가까워서 개인적으로 구매 시 402동을 구매할 것 같습니다.

 

 

장점

 

신분당선 화서역 & 스타필드 호재

 

가장 확실한 장점은 신분당선 화서역이 뚫린다는 점 입니다. 신분당선 화서역이 개통만 된다면 초역세권 아파트로 서울까지의 출퇴근도 가능할 것으로 예상됩니다. 

 

또한 스타필드도 현재 공사중이며 완공 시 길만 건너면 스타필드를 슬리퍼 신고도 이용이 가능할 것으로 보입니다.

 

 

세대 수

 

화서주공3단지와 4단지는 바로 옆에 붙어있기 때문에 대부분의 인프라를 공유합니다. 거의 같은 아파트라고 봐도 무방할 정도이고 두 단지 모두 500세대, 1000세대가 넘는 대단지이기 때문에 관리비 등의 측면에서 세대 수가 장점으로 보입니다.

 

 

 

 

단점

 

 

주차공간

 

두 아파트 모두 세대당 주차 수가 1대를 겨우 넘기는 수준이라 퇴근을 늦게 하시는 분이라면 주차가 매우 어려울 수 있습니다. 이중주차는 기본이라 복잡한 주차를 선호하지 않는 분들에게는 치명적인 단점이 될 것 같습니다.

 

 

 

브랜드 파워

 

화서주공3,4단지의 경우 구 주택공사(현 LH) 에서 시공한 아파트라 브랜드파워가 아쉬운 편입니다. 현재 리모델링을 추진중에 있으나 리모델링이 될지 재건축이 될지는 아직 의견이 모아지지 않은 것으로 보입니다. 리모델링이나 재건축을 통해 브랜드 가치는 충분히 올라갈 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

 

 

총평

 

현재 신분당선 호재로 인해 호가는 높게 형성되어있으나 부동산 시장 전체적인 분위기가 침체되어있어 실거래는 없는 상태입니다. 신분당선 화서역 공사가 시작되면 시세 상승이 예상되지만 아직까지는 공사 시작을 하지 않은 상태라 매수자와 매도자 사이의 눈치싸움이 진행 중인 것으로 보입니다.

 

또한 3단지의 경우 매매가는 8억 초반이지만 전세가는 3억 중~후반으로 형성되어있어 갭이 4억 이상 차이가 있는 상태입니다. 실제 거주가 편하다면 전세가도 따라 올라가야 할 것 같지만 전세가는 아직 호가를 따라가지 못하는 것으로 보아 집주인이 생각하는 가치와 세입자가 생각하는 가치가 조금 다른 것으로 보입니다.

 

2022년 7월 계약갱신청구권 사용 후 2년이 지난 시점에 전세가 형성되는 분위기를 보고 상황을 판단하여 진입하는 것도 좋은 방법으로 보입니다.